突如其来的“新冠肺炎疫情”,使全国诸多行业发展受到冲击。疫情影响之下，房地产会有哪些新的变化和发展趋势？一、中国城市化发展趋势不变，但发展理念和发展模式将发生变化中国经济的基本面及长期向好的趋势不会因这场疫情而改变，中国仍将保持城市化发展趋势，都市圈格局不变，但发展模式和理念会有所变化，将由原来粗放、外延式的城市发展，向深度城市化转变。未来的城市发展更强调以人为本，效率与公平兼顾，产业结构高端高效高附加值低环境扰动，公共服务和设施日益优化，政府治理水平日渐改进，是一种更全面更可持续的高质量发展。对单个城市来说，疫情这一“非常态”因素会对城市发展及规划理念产生深远影响。如探索韧性城市的建设，使城市经历地震、洪水、飓风等灾难，瘟疫、社会冲突等突发事件之后能快速重组和恢复生产能力。国务院参事仇保兴将城市韧性分为结构韧性、过程韧性、系统韧性三个层面：结构韧性包括技术韧性、经济韧性、社会韧性和政府韧性，分别指代基础设施应对城市灾害、经济结构抵抗金融巨变、社会民众面对重大事件、政府部门维稳职能运行及安定民心的能力。因此，在规划中对城市结构、城市健康通道（包括绿道、风道等）、城市灾备空间、应急设施和大型公共设施的功能弹性调整预设、城市管理和决策体系、公共交通支持、物流网络和储存系统等，都将受到巨大影响。例如本次疫情中，若城市公共建筑如体育场馆、市民中心、商场等，在规划之初，就预设了此类物业的弹性功能转换能力，能快速转变为应急场所（医院、隔离室）等，则防疫反应速度将明显得到提升，对疫情控制会发挥更好作用。住宅是中国房地产市场最确定的市场，受疫情影响相对较小，预计仍有12万亿元-14万亿元的年成交额，刚需和刚改仍会是未来主流，豪宅行情则可能并不乐观。住宅物业构建新的价值体系。除常规决策因素外，针对健康生活、大型公共事件的“抗疫体”增值体系将为住宅销售赋能，包括小区整体结构、单体建筑内部的平面/垂直和水平交通动线设计/排污/上下水/集中空调和通风等、公共空间、特殊的灾备设施、物业管理能力等，即如何打造绿色环保、健康高层产品是规划设计的硬命题，也将会成为影响客户选房决策的新权重。三、商办物业总量本已承压，受疫情影响巨大，交易冷冻，影响立现受疫情影响，企业现金流发生了巨大变化，价值亟需重估。在我司访谈的北京、上海多家主流投资商中，60-70%均表示将暂缓在手交易。对商办物业资产价值的评估逻辑也发生了明显变化。原来以资产增值的预期确定交易价格上限，现在更多基于“产品力-招商运营能力-物业服务”等综合能力带来的经营性现金流预期而确定交易底线，投资决策底线思维强化，估值趋于谨慎、保守，从而导致整个市场交易量、价的下滑。自用写字楼的购买需求，除政府、央国企受影响较小，其他市场主体都相对谨慎，并深刻地意识到现金流的重要性，本次疫情对购买自己的总部物业决策都有非常大的影响。受美国对中国战略遏制等趋势性影响，加之企业小微化趋势、自主雇佣者的增多，互联网在线办公支持能力增强等因素影响，导致办公楼空置率呈现持续上升态势，直接导致租金下滑。疫情的到来，让原本下滑的办公需求，更雪上加霜。如更多中小企业开始思考以“线上办公+共享空间”结合的方式替代租赁传统卡位式写字楼，疫情期间有超过1000万企业在使用阿里钉钉远程办公，企业微信的企业用户数也达到了数百万，可见已为“线上办公”打下基础。以深圳为例，创新成长型的中小企业是消化深圳写字楼空间的中坚力量。据统计，截至2019年底，深圳中小企业已达196.7万家，占企业总数的99.6%。这类企业原因为高速发展所带来的扩充办公面积或提升形象的需求正因疫情有所放缓，这其中一定比例的企业若真正采用“线上办公”，将在一定程度上加剧空置率的上升。五、经营性物业空置，催生“风险共担”机制和新合作模式与此同时，风险共担问题也逐渐显现。对于经营性物业来说，在未发生疫情的情况下，其本身的物业空置率就在不断上升，在遭遇这次疫情突发事件后，空置率更是急速加剧。业主的免租行为是风险共担的一种体现，对于政府或央国企持有物业来说，是可以做到减租免租的，这很大程度地凸显了政府持有商办物业具备更好的抗风险能力，对今后招租会更有利。而对市场化的商办物业来说，租金减免是企业难以承受的，尤其是“二房东”，对上——租金已缴纳，对下——企业、租客违约情况明显增加，出租率急剧下降，现金流也承受着极大的压力，面临着巨大生存危机。由此我们预判，疫情过后，商办物业极有可能会催生经营性物业的风险共担合作模式或商业模式，那么，如何进行风险共担将会成为我们今后需要重点探讨的问题。应对疫情，未来的楼宇功能设置、设施设备以及物业服务对防疫都是极其重要的，巨大的损失让我们反思和警惕，这部分建筑功能及服务能力是需要重新规划及设计的。除了交易、租售，物业管理服务重要性更加凸显，要求物管企业在面对特殊情况下，杰出的线上线下响应速度，充沛的资源调配能力，团队科学防疫执行力与行动力，具备优质物管的写字楼，必定在疫情期特别是办公开放后的疫情过渡期，给入驻企业客户的正常办公带来信心与保障，从而物管对出租率，租金价格、物业资产价值有直接的影响。如本次疫情下，世联资管服务便覆盖了入室消杀、解决最后一百米的物资配送及物资统采、工作餐配送等增值服务。商办物业的运营能力将会变得越来越重要，并能为商办物业资产价值增值提供有效手段。经营性物业的存量已过量，空置率在不断攀升，这次遭遇疫情突发事件后，空置率更是雪上加霜，预计会加速政府出台相应措施，使得大量空置的商办改为居住用房，大城市的商办功能调改可能会逐渐成为新常态。为了切实解决各地商业、办公用房过量、空置率高的问题，同时培育各地住房租赁市场和建立租购并举的住房机制，促进城市房地产健康平稳发展，提高租赁住房的有效供给，缓解及提升市民住房资源，从2018年7月，佛山正式发布《佛山市人民政府办公室关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房加快租购并举住房制度建设工作的通知》开始，广州市、武汉市和深圳市等城市，都相继推出了商改租赁用房的相关政策。未来，一些写字楼、商业甚至产业用房，尤其是城市周边交通好的物业，将会改成租赁用房。近年，西方一些大城市出现了将中心位置的商业和工业物业改造为居住用途的现象，这被视为从工业用地向后工业用地转变进程的一部分，是这些城市经济和职业阶层转型向从事金融、商业和创意服务的专业和管理人员增长的一个实际对应举措。疫情之下，空置商办物业进一步加剧，人民对居住环境提升的迫切需求，将进一步推进空置商办改租赁用房的进程。结合本次疫情对房地产市场可能产生的影响，就此提出几点建议：
资金是企业的生命线。当前，经济不确定性和波动性加大，在对项目价值评判上，一方面要基于长周期趋势抓住机会，在下行市场中实现“资产寻宝”，但同时要更精准的模拟市场环境变化及竞争关系，让资金测算更精细，更精准模拟未来市场态势，从而更精准评估资产价值。同时，要以底线思维设定企业资金警戒线，做好资金规划，对资金进行统筹安排，以最小成本实现业务增长所需的资金支持。并保障企业对突发事件的韧性应对能力。疫情后，房地产市场发展的政策环境存在适度宽松的空间，政府会加大投资力度，土地市场供应量可能加大，2020年有希望成为地产企业土地储备年。疫情之下，中小企业资金状况将会更趋紧张，实力企业应抓取危机之下的收并购机会，并加强与银行沟通，获取金融支持。中国深度城市化进程仍旧继续，进入更效率·人本·全面发展的城市化。所以大都市圈/城市群作为本轮城镇化发展的重点区域，仍是投资重点及热点，需要从核心城市经济实力和潜力、人口吸引力、新经济渗透率等多个维度精选主要城市群和城市，本次疫情的影响，更可能会增加城市公共管理水平的考量。4、因“类”施策：根据不同物业类型，采取不同的应对策略如上所述，一方面一线城市商办物业空置高企，市场持续供过于求，另一方面城市居住环境良好的租赁用房供应不足，因此商办物业转为租赁用房是必然趋势，建议在“商转租”方向可持续进行关注。未雨绸缪，防范未然。疫情之后，用预防代替补救将成为客户选择产品的重要方向。对于“非常态”事件的发生，提高产品力，注重灾备功能设计，打造健康住宅，将成为产品购买的吸引点。此次疫情之后，产品设计将注重在“常规功能+灾备功能”组合上的思考，并增加”通风+洗消“等功能设计细节。因此对于房企来说，这个阶段修炼内功，加强产品力打造，将成为在下一轮市场竞争中胜出的关键因素之一。“非常态”事件发生时，市场上资产估值方法和定价策略会发生变化，运营能力将对资产价值评估产生重要影响。疫情之后，物业面临集中启动招商及租售问题，因此提前思考应对策略、寻找非常态下客户储备渠道成为关键。另一方面，物业运营管理在开展疫情防控工作中可起到积极作用，如社区出入登记、测量体温、物业消毒、垃圾处理等等服务细节，与客户满意度、客户健康、企业是否能正常复工等密切相关，是物业口碑、价值点体现的最直接体现。因此，产品运营能力的提升在疫情之后显得更为重要，这是提高产品抗风险能力的一个关键因素。文旅产业在疫情之下，受到重创，但同时我们发现一个有意思的现象，经过近一个月的“宅”，大家对家的空间出现有趣的探讨，特别在一线城市，刚改需求对平时的休闲放松、充足的活动空间、绿化社区环境、甚至灾备空间，都有更高的需求。原本因为消费频次低，购买文旅地产多为投资行为，因此关注度较少。但经此一“疫”，民众提高对安全、健康的生活方式的追求，为文旅地产赋予了新的价值点，大城市郊区的旅游地产、文旅地产，通过提供相对便利的交通通达性，同时享受低密度的居住空间，优美的生态环境，可能成为家庭抗风险的一个资产配置的选择。
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