那么合肥的老破小真不能买吗？
大多数媒体文章、地产人都不建议买合肥的“老破小”，那是因为新的区域“有饼”可炒，可以得到开发商“充值”，买卖也更简单。
但是有人就是喜欢老破小的位置，因为地段好，公摊小，配套全，生活方便，性价比高
实际上从最近几年来看，即便热门区域新房“热火朝天”，次新房水涨船高，但合肥的二手房成交上来看依然是合肥老城区，例如：包河、蜀山、瑶海、新站等“老旧小区”，撑起了整个合肥二手房成交量，反而很多炒作过猛的“热门区域”所谓次新小区成交极少，可谓有价无市。
在合肥，住宅类小区的空置率低于公寓及别墅。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。部分区域空置率高的原因，是因为出租或出售的难度相对较高；投资性住房空置比例较高。
近十年，合肥经历了一场基建大发展，滨湖新区、运河新城等规划让人应接不暇。
随着滨湖新区新城规划接连出台、超高层建筑不断拔地而起的同时，许多片区却依然存在人气不足、入住率过低的问题，无论是商办写字楼还是住宅空置率，滨湖的数据均位于全市前列。
如果必须要买的话，很少有人给建议
梦哥总结了十条买老破小的建议，相信会对正在考虑买二手房的朋友，有帮助。
第一、不要买那种敞开式的老破小，体量过大的回迁小区。这种一般没有管理，租户、住户都比较杂乱。所以尽量买单位宿舍的，最好是核心区省级，市直机关单位的宿舍。
不管这个单位还在不在，大多还是有简单物业管理的。这样社区、走廊的卫生，能够给你一定的保障，且小区住户相对素质比较高。改造升级、安装电梯，小区绿化自然也是更高。
第二、一定要晚上去看看小区环境，看看这栋楼有多少亮灯的，顺便到走廊大吼一声，看看灯亮不亮。如果到了晚上都黑咕隆咚，你还不如去租个平房住。
第三、打听一下，这个屋子以前住的什么人，是不是人走了，你懂得。如果有条件，打听一下上下楼邻居是什么人，如果遇到一个膈应的邻居，水管漏了都不管，那就只能认倒霉了。
第四、不是所有的老旧小区都有价值！不要买比较偏远的老破小，老旧小区的价值是稀奇的地段和独有的小区业主群体，偏远地区的老旧小区，面临新房和回迁一点优势没！你一旦买了，后期很难转手出去，即使大降价也卖不掉！（老旧小区，只买城市核心区！）
第五、那种户型特别烂的，没有改造空间的，不要买，不仅仅是自己住着不方便，后期再出手相当难！
第六、老破小的顶楼一定不要买，现在新房子的防水有改进，但是以前的老房子房子一塌糊涂。靠马路，靠墓地，靠医院，靠高架，太近的不要买
第七、很多老破小只有地上停车位，如果你有停车需求，要着重考虑下将来停车是否方便，停车费用如何。
第八、一定考虑清楚了，这套房子是否要翻新装修，如果翻新大约多少费用，以免资金准备不足。
第九、如果是需区分，问清楚了学位的有效性，合肥目前核心区域优质学区，小学六年制，初中三年制，学区是否占用也会影响房子的价值，有的地区对学位的次数和时间是有限制的。
第十、过去的逻辑是面积越小、功能性越强，越合适。老破小一般都对贷款年限、金额有限制，所以过去总价低，才方便你下一次出手；所以造成很多人炒作 低总价的“老破小”！
其实 非也！梦哥不建议购买“老破大”，更不建议那种压根一点环境没和居住体验太差的小户型的“老破小”
往后，回归居住。二孩，三孩家庭增多，那么既然选择核心区的老旧小区，可能十年甚至更久的时间是会真正居住生活的。户型太差太小，你自己都不愿意住的房子以后指望转手别人？
买房，下手前一定要想一想，这房子，你自己愿意天天住吗？
什么房子你愿意常态化居住？
上班方便，小孩读书有对口好学区，老人看病有好医院，交通便捷，周围菜场、大卖场、饭店、娱乐场所、绿化公园等生活设施齐全。
