在不能买的房子当中，排在最前面的当然是那些高龄二手房。

一般来说，房龄超过20年的老小区，除非对口优质学区房，不然大部分在市场上的行情非常“惨淡”，价格也是一降再降，还不一定能卖掉。

以三孝口板块为例，同区域的小区最高的可以卖到5万/㎡以上，其它次新小区价格也在2-3万/㎡，而一些老旧小区的均价在1.5-1.8万/㎡，还不足热门小区一半的价格。

比这更可怕的是，去年信贷政策收紧的时候，最先受影响的就是这些高龄二手房。

不仅贷款限制越来越多，越来越严格，甚至有些房源直接被“拉黑”禁止贷款。

合肥这样的案例还不是很多，但像是郑州和西安等城市只接受15年以内的二手房贷款。

话说回来，对于高龄二手房能不能买，也一直包含争议。

因为这些老旧小区大多位于主城核心，周边的配套、交通、学校都非常齐全，而且这些小区的总价低、压力小，适合手头上不宽裕的人置业。

但对于购房者来说，入手“老破大”，需要慎之又慎！

因为无论单价如何划算，搭配140㎡以上的面积，总价也很高。真拿出来大几百万，很多人还是更愿意买一个品牌好的，即使面积小一些，但新小区的物业、绿化和居住品质会更高。

总之，没有学区加持的老小区，都在逐渐被市场淘汰，尤其是“老破大”，基本上很难有翻身的可能性。

我们一直说，在能力范围内，要买地段、环线位置最好的，毕竟房价下跌时最先遭殃的就是远城区。

不信你看看2021年的新房市场，长丰就不用说了，职教城、肥东等区域的房价也是滞涨。

一些新房供应非常充足的远郊板块，开发商之间竞争激烈，价格稍微高一点、户型大一点去化就异常艰难。

除此之外，远郊区域楼盘的流动性也没有你想象中的那么好。很多都是90天0成交的小区，还有的小区二手房几乎都在跌。

除非自住，偏远郊的盘十有八九都是坑。自住的话，注意真地铁盘＞近地铁盘＞非地铁盘，紧邻地铁口，去主城区相对更为方便，也比非地铁盘更抗跌。

前几年大家都说，一铺养三代，而现在的说法是，三代养一铺！

尤其是在当下的疫情时代，合肥很多实体商业都出现了运行难的情况，关门更是常见的情况。

比如去年出现的，北京华联元一店和潜山路的红府超市关门，就连大商场都出现了运营难的情况，更别说个体户了。

更离谱的是，商铺买得容易卖得难，先不说有没有人接手，商铺的交易税费差不多占整体的20%～30%，卖掉之后能不能回本都不好说。

所以，除非是商业老炮火眼金睛，除非家里有矿还不止一个，普通人投资，还是尽量不要碰商铺。

写字楼、公寓同理。

近些年，小产权房不限购、价格低廉等优势，吸引了不少购房者的注意，但不得不说，小产权房的风险也非常大，主要表现为：

①无法贷款，也无法办理房产证；

②不具备金融属性，难以转让；

③小产权房难分割；

④有可能被无偿征用或者征收；

⑤原房东有违约风险。

小产权房，大多是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金，产权证也不是由国家房管部门颁发，而是乡里或村里颁发的“产权证明”，或者仅仅就是一份手写的买房协议。

自然资源部2020年发布的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，已经重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

所以，大家要对这种房子有风险意识，因为没有房产证，如果碰到卖家反悔的，很容易钱房两失。

结语

当下楼市，即使是新房也有较大的风险。2022年开发商的资金压力还会很大，尤其是一些小房企，还是有烂尾的风险的。