前两天在北京和一个朋友聊天，聊起来写字楼，她突然问我“相邻的两栋硬件品质差不多的写字楼，为什么租金差别能超过50%？”其实，这只是一个表象，事实上差别更大的是项目租金的整体收益，租金高的写字楼往往出租率也高，这样两栋写字楼实际的租金收益差可能达到一倍以上，这种现象在2018年底表现的更加明显。
去年年底随着经济环境的变化，科技行业对传统金融行业的冲击，导致一线城市深圳、上海等城市的大量写字楼出现空置率超过警戒值10%，高则到达空置率30%，租金也下浮2-3个百分点。二线城市也同样受到冲击，如郑州空置率达到20-30%，平均租金下浮约15%。就像前几年地产界有句名言“只有在海水退潮时，才知道谁在裸泳！”同样适用于当下的写字楼市场，当市场遇冷时，我们才发现谁已经裹上的棉衣。例如，在深圳，华润置地去年写字楼不仅没有下降反而逆势增长，租金还能高出市场30-40%。在郑州，楷林置业的写字楼不仅没有收到市场冲击，写字楼租金进一步提升到5.5-6元/天/平米，高出市场60%左右，出租率维持在95%以上。
这种软实力的积淀楷林用了18年，华润、中粮、中海等也一直在探索和实践，那么这种软实力到底有什么奥妙？今天小编来揭开冰山一角。
首先，以用户为中心的贴心服务。写字楼从最早的办公大楼到现在的纯玻璃幕墙的超高地标，变化的不仅仅是外在形态，更重要的内部以人为中心的的人文、艺术和服务的升级。90后的新势力，更关注办公的环境和服务，那么用户的变化倒逼写字楼的服务也在不断革新，以郑州楷林中心为例，早晨门迎的微笑开启一天的幸福办公；大堂免费提供，冬天的姜汤、夏天的加冰绿豆汤，总是恰到好处的给你一丝感动；女人节的玫瑰、母亲节的康乃馨总是给你不经意的温暖；员工餐厅的性价比营养餐、咖啡吧的下午茶、朋友的商务接待，总是在你需要的时候给你关怀。这些在其他写字楼很少见到，而在郑州的楷林中心，已成为一种习惯。这些服务背后是一种服务理念的传递，也是写字楼运营最基础的服务部分。企业时常在为留不住人才而发愁，而懂得运营的写字楼，却为企业营造了无形的心灵之网，也为企业实力给予了强有力的背书。
其次，以企业为中心的助力服务。写字楼的存在价值就是为企业创造更大的价值，如何帮企业更好的发展是运营服务的核心。首先让优秀的企业在一起，俗话说“千金买方，万金买邻”，同什么的企业在一起，就有可能成为什么的企业，如果想聚集优秀的企业那么就要以自持为主，坚守为要。其次，产业链企业业务对接，让优秀的企业之间成为合作伙伴，最后是打通企业与金融的壁垒，让企业融资更容易，金融机构找到更好的投资项目。这样的项目在一线城市有很多如上海的环球金融中心，北京的国贸等，而在新一线城市却不多，如郑州的楷林中心，集全球4大会计事务所，集进入郑州80%的地产名企等。
最后，以生态为核心的平台服务。随着快周转时代的结束，长效运营时代的到来，写字楼领域也由原来的一卖了之，逐渐过渡为精细化服务取胜的时代。今天的客户已经发现没有运营的写字楼价值不是逐渐提升，而是逐渐下降，因此单纯卖的逻辑已经成为过去式，以运营为核心的写字楼才是有持续生命力，不断升值的资产。因此，搭载有生态运营体系的写字楼成为了大宗资产的宠儿，运营也成为资产管理“投融管退”大逻辑中呈上启下的核心环节。那么何为生态？以用户为中心的满足办公和生活的全过程服务，以企业为中心助力发展的平台服务，以资产增值为核心的系统管理服务等，构建写字楼的生态运营服务体系。
在我们不断强调写字楼运营如何赋能写字楼的时候，还有一些企业认为写字楼有物业服务就够了。从97年中国写字楼快速发展到现在20多年过去了，写字楼物业服务一直存在，却无法改变经济波动中写字楼出租率和租金忽高忽低的局面，核心逻辑在于运营为写字楼稳定租金现金流而来，为资产不断增值而来！
